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　　在國內，房地產企業習慣于拆了重建的商業模式，而作為國內房地產界的明星企業，萬達在過往的商業建設中似乎也未遭到太多的拆遷阻力。

　　然而，將這種方式如法炮制到海外似乎并沒那么奏效。

　　近日，一則“王健林怒斥馬德里市政府：像對待狗一樣對待我”的報道引起廣泛關注。隨后，萬達集團通過官方微信號發布聲明澄清：此新聞嚴重失實，根本沒有報道中提到的萬達與馬德里市政府的談判，王健林董事長更不可能發表如此言論，萬達西班牙大廈項目正在重新進行全面評估。

　　據《環球時報》1月27日報道，萬達和西班牙馬德里政府就其2014年買下西班牙大廈的重建問題，再次陷入談判拉鋸戰。由于新政府反對萬達提出的推倒重建計劃，外加馬德里民眾的反對，讓這個拖了接近兩年的項目進展步履維艱。

　　北京建豪律師事務所周雷律師認為，此次西班牙大廈的重建方案遇阻是萬達進軍海外過程摔的第一個跟頭，也給萬達提了醒。國外的市場環境完全不同于國內。長期以來，國內地方政府招商引資壓力很大，像萬達這樣的優質企業，是地方政府競相追求的對象，因而，在政策方面會相對傾斜于這樣的大企業。而一旦企業走出國門，面對的環境完全不同。國外的社會法治相對完備，政府的權力受到各個方面的制約，任何商業行為都不是政府一方面說了算。

　　安全考慮需要重建

　　2014年6月6日，王健林以2.65億歐元的價格，從西班牙國家銀行手中收購馬德里地標建筑“西班牙大廈”。

　　據媒體報道，西班牙大廈是一座25層的摩天大樓，始建于1948年，建成于1953年。這座建筑材料為白色與紅色磚塊的大廈與鄰近的馬德里塔樓共同組成了新哥特風格建筑群，是西班牙20世紀建筑的典范。直到2006年，大廈內仍有一家豪華酒店皇冠假日酒店、商務中心以及配套公寓。

　　2008年，受世界金融危機影響，該大廈一直被空置，成為西班牙2008年房地產市場崩潰的象征之一。

　　對于西班牙方來講，萬達的投資不失為為一場甘霖。

　　據悉，上一任馬德里政府對萬達的這筆投資相當支持，為促成該項目，當時執政的人民黨政府曾督促地方歷史遺產委員，將西班牙大廈的歷史保護級別從二級下調至三級，改建工程只要維持建筑主立面和側立面原始風貌，即可正常實施。

　　接手之后，王健林希望發揮該大廈的位置優勢，將其改造為集酒店、商業中心和豪華公寓為一體的建筑。但隨后由于安全因素，萬達方提出完全拆毀大廈重建的要求。

　　“萬達收購了西班牙大廈，即意味著大廈產權已經歸萬達所有。但是作為建筑物的改造和施工必然要遵循城市的規劃，這種規劃應既依據當地法律，也要依據具體行政審批和許可。建筑工程一方面要遵守城市規劃法中有關拆除、修建和施工等的程序性規定，另一方面要遵守建筑物的高度、外觀等實體內容的強制性規定。”周雷說。

　　負責大廈正面技術研究的工程師伊格納西奧·費爾南德斯表示，現在西班牙大廈所用的建筑材料已經接近于70年的使用壽命，因此，大廈存在整體或局部坍塌的風險。大連萬達集團的西班牙子公司總經理則表示，鑒于目前建筑材料的損毀程度，在墻體已出現裂縫隨時存在倒塌風險的情況下，唯一可接受的辦法是將其拆除重建。

　　萬達集團甚至聘請了西班牙最優秀的工程、建筑、城市規劃和安全專家對西班牙大廈進行技術性評估，給出了解決方案：有控制地拆除大廈三個外立面，以便用質量更高的相同材料，比如用人造石、磚和玻璃纖維框架代替鋼筋，進行原貌恢復重建。

　　該方案于7月1日遞交到市政府，但一直未獲批復。

　　重建遭遇雙重阻力

　　馬德里當地民眾也不領情，“重建”的要求引發名強烈抵抗。

　　2015年9月8日，據西班牙當地電視臺報道，當時有七萬余名馬德里市民聯名上書，表示堅決反對王健林拆除重建西班牙大廈的計劃。

　　西班牙《國家報》稱，西班牙大廈或許是一個時代的記憶、一批建筑師的記憶、也是馬德里乃至西班牙人民共同的記憶，它現在已經不僅僅是一座建筑，更是西班牙文化、歷史的一個象征。

　　該媒體還飽蘸感情地評論道，現在馬德里這座城市在不斷地發展，我們已經暴露出缺乏對于古建筑保護的問題，這是一個非常錯誤的決定。很多時候我們只會注意到一個建筑的外觀而忘卻其內涵，我們沒有考慮到自己對它所蘊藏的情感，這樣只會讓我們丟失了過往，未來的城市可能完全淪為一個“迪士尼樂園”。

　　2015年4月，西班牙全國市長大選，新黨派“今日馬德里黨”領袖卡梅娜以絕對優勢結束了人民黨連續24年執政馬德里的歷史。上臺之后的卡梅娜開始對人民黨執政期間所簽各類合同進行重新審議和評估，萬達西班牙大廈項目自然也包括其中。

　　重建方案同時與卡梅娜領導的市政府的要求也相悖。

　　媒體報道稱，該項目的工作一度陷入停滯，萬達妥協表示，將不會改變大廈的正面和側立面來對大廈進行改造。

　　北京德和衡律師事務所執行主任劉克江接受法治周末記者采訪時表示：“萬達是否能夠成功拆毀重建值得懷疑，因為要面臨西班牙政府和民眾的強烈反對，還有相關建筑保護法律的障礙。假設萬達收購西班牙大廈后無法重建，也只能像西班牙國家銀行之前擁有西班牙大廈一樣，等待下一個接盤者，或者等到大廈自然毀損，然后重建。”

　　中國式拆建文化國外難通行

　　王健林在公開演講中，將萬達的發展歷程劃分為四個轉型期。第四次轉型是：“從一個中國的大型企業向世界一流的大型企業轉型。”自此，頻頻傳來萬達海外收購的消息。

　　2013年6月，萬達宣布斥資10.2億英鎊投資英國，其中7億英鎊計劃在倫敦核心區建超五星級萬達酒店;2014年6月，收購西班牙大廈;2014年7月;投資9億美元在美國芝加哥建設一座高350米，地上89層的五星級酒店及公寓項目;2014年8月7日，中標洛杉磯比佛利山一項目地塊，將投12億美元建高端綜合性地標項目;2014年8月11日，計劃投資9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目;2015年，先后并購瑞士盈方體育傳媒集團、澳大利亞HOYTS院線等企業，投資入股馬德里競技足球俱樂部、同程旅游等企業。

　　隨著萬達遠征海外的步伐，“推倒重建式”拆建文化開始越境。

　　民間古城保護人士華新民接受法治周末記者采訪時說道：“在中國大陸本土，自上世紀九十年代初期開始的大規模圈地、賣地以來，歷史建筑保護讓位于商業拆遷的情況比比皆是，‘拆’字已經像蝗災一般吞沒了中國的大部分歷史街巷和歷史建筑。”

　　山西省古建筑保護研究所所長董養忠告訴記者：“根據我國文物保護工程的相關管理辦法，屬于文物保護單位或者不可移動文物的保護原則上不得拆除，如果殘損嚴重的可以落架維修。”

　　華新民進一步表示：“在歐洲，政府部門要嚴格服從文物保護法律，所以極少發生以政府為主導的對歷史建筑的破壞。另外，歐洲國家對私人財產的尊重也是成功保護的前提，因為很多歷史建筑也同時是屬于私人的祖傳房產。”

　　據報道，萬達收購西班牙大廈時，當時的執政黨人民黨支持萬達的改建方案。但新上臺的“今日馬德里”黨的策略是迎合所有人的需求和愿望，支持者基本來自對制度有所不滿、歐債危機期間上街游行的失業人群。因而，此次馬德里市政府的要求和民眾的訴求基本一致。

　　據悉，萬達集團負責人強調，該集團將會保留西班牙大廈的原始風貌不予更改，也不會給該大廈重新命名，“我們尊重文化遺產和大廈的特色”。

　　“中國企業海外投資失敗的案例比較多，主要是對于當地的法律和勞工政策、宗教信仰等把握不準確。”周雷律師建議，政商環境差異是中國企業海外投資遇到的普遍問題，投資者要更多地研究當地的法律和制度，細致評估投資風險。