112.5億元深圳奪地  花費相當于今年前8月總銷售額

時代周報記者 胡天祥 發自深圳

9月23日下午2時許，深圳市土地交易中心大廳觀眾席已座無虛席，大家都在關注著即將到來的龍華地塊拍賣情況。

這宗位于深圳龍華新區紅山片區的商業地塊，總建筑面積達57.8萬平方米。由于靠近深圳城市北中心深圳北站商務區，業界預計該龍華地塊溢價率將達20%-30%，成交價將在135億-145億元之間。事實上，只要溢價19.1%，這宗地塊就將超越去年初，兆華斯坦與深圳前海國際能源金融聯合拿下的總價達134億元的深圳地王紀錄。

但原以為板上釘釘的“搶地”劇情并未如期上演，競拍席上人員稀少。據時代周報記者了解，在競拍前一天，碧桂園、中糧地產都參與了報名，不過最終這兩家都沒有出現在競拍現場。到了下午3時，交易大屏幕上還僅顯示唯一一名競拍人信息。而原定的現場競拍也在開始前一刻臨時改為網絡競拍。

潮汕商人紀海鵬又高調了一把，最后，紀海鵬麾下，發跡于汕頭的龍光地產（03380.HK）以112.5億元的底價“秒殺”該地塊，樓面地價約1.95萬元/平方米。

龍光地產該如何撬動這塊百億“大餅”，帶著諸多疑問，時代周報記者致電龍光地產總經理謝燕敏和副總經理肖達鴻。在亮明記者身份后，謝表示正忙，便匆匆掛了電話。肖則稱自己正在開會，也未接受采訪。龍光地產相關人士回復時代周報記者時僅稱，“能提供的都在通稿里面了，其他的不便接受深度采訪。畢竟也是剛拿地，好多東西還未確定。”

鯨吞百億“大餅”

雖未創下深圳新總價地王紀錄，但本次龍華地塊112.5億元總成交價仍然打破了歷年來深圳龍華新區地塊的成交水平。而1.95萬元/平方米的樓面價，也將趕超深圳最熱區域前海已經拍賣的15宗地塊平均約1.8萬元/平方米的成交地價，成為深圳又一高價商業地塊的代表。與該地塊不遠的地塊在去年成交時，樓面價為1.73萬元/平方米。

龍光地產對這塊地應是勢在必得。據時代周報記者了解，競拍現場的媒體都已拿到了龍光地產準備好的新聞通稿，只是最終新聞通稿中提及的“多輪舉牌”并未出現，而該通稿中對地塊總價備注為人民幣“××”元。

錢從何來？光112.5億元地價，就已和龍光地產今年前8個月116.5億元的總銷售額相差無幾。深圳瘋漲的房價或許給了龍光地產擴張的信心。

受益于深圳強勁復蘇勢頭，今年上半年，龍光地產實現合約銷售大幅增長51.8%至人民幣84.1億元，全年銷售目標完成率達58%。有鑒于下半年推出的優質新貨源如深圳玖龍璽等預期將帶來持續可觀的增長動力，龍光地產將全年銷售目標由145億元上調24%至人民幣180億元，相當于較2014年全年合約銷售額35%的年增長。

“從此類地塊來看，其后續增值空間比較大，所以龍光地產不畏懼高成本，有一定的底氣。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者說，但豪擲百億拿地也是一種典型押賭注的做法。這背后也反映了眼下中型房企的普遍性焦慮，若不拿下大地塊，可能難以形成有效的投資規模和品牌效應。

在更新后的新聞通稿中，龍光地產相關負責人坦承，此次拿地，對公司深耕一線城市核心區域有著十分重要的意義，是龍光深耕區域精準布局、為公司未來3-5年業績增長繼續累積充足資源的重要戰略舉措。

龍光地產對外表示，這次高價拿下的商業項目定位快速開發、快速銷售，通過高周轉進行運營，兩年內項目的不同產品就會推出市場，對于這些商業項目也沒有自持計劃。

“實際上，龍華地塊周邊商業氛圍已經成熟，如果要做大型商業綜合體項目，龍光地產將會面臨不小的挑戰，” 深圳房地產經紀行業協會研究總監徐楓告訴時代周報記者，從消費能力來講，龍華消費群體偏于剛需，對于高端商業項目的承受力有限。

或引入合作伙伴

一方面項目資金需求巨大，一方面需直面招商地產、華僑城等品牌房企競爭。擅長豪宅打造的龍光地產，究竟將如何撬動這塊百億商業“大餅”？

“基于項目前期資金需求量大、后期運營管理有難度情況下，未來龍光地產或會在香港或國外尋求相關機構進行合作。”深圳地產分析人士林曉華預計稱。一位接近龍光地產的人士也告訴時代周報記者，項目產品將以商業為主，并沒有可供快速開發套現的住宅部分，龍光可能會引進合作方共同開發以減輕資金壓力，或者通過其他融資渠道大規模融資，但前者可能性更大。

實際上，龍光地產引入合作伙伴聯合開發在去年已有先例。

2014年12月17日晚，龍光地產宣布，深圳平安大華匯通財富管理有限公司同意對深圳龍華地王的項目公司深圳金駿注資人民幣20億元。作為代價，龍光地產需出讓該項目49%的股權給平安大華。

在此之前，龍光地產以46.8億元的總價拿下去年深圳全年唯一一塊招拍掛形式出讓的宅地龍華新區A802-0305，折合樓面價2.5萬元/平方米，溢價率高達85.3%，成為深圳有史以來的宅地總價地王，這引發了深圳業界“面粉貴過面包”的驚嘆。

在外界看來，龍光地產以股權融資的方式引入平安大華，相當于分攤龍華宅地地王未來的開發風險。更重要的是，在獲得20億元注資后，龍光地產至少不用背負項目的利潤及資金壓力了。

在過去，龍光地產一直以低成本、高利潤為一貫競爭優勢，截至2015年6月30日，其總土地儲備約為1293萬平方米，土地儲備均價每平方米人民幣1478元。其中51%位于珠三角地區，當中深圳土儲達35%。去年至今在龍華新獲取的兩塊地，樓面價2.5萬元/平方米和1.95萬元／平方米，已是其土儲均價的17倍和13倍有余。

目前龍光地產在深圳僅有深圳龍光城一個項目在售。顯然，為了補充項目，龍光地產付出了不菲代價。

“在項目層面，不少房企都會引入基金、險資參與，以減輕資金壓力，”房地產與金融資深評論人士黃立沖告訴時代周報記者，這種做法在一些資金比較緊缺的上市公司出現較多。事實上，目前房企融資能力普遍走弱，融資成本較高。

不過，對于此次項目來說，龍光地產是獨立開發還是引入合作伙伴，目前尚無定論。龍光地產相關人士回復時代周報記者稱，畢竟也是剛拿地，好多東西還未確定。

而在競拍現場，龍光地產相關負責人也僅表示，“這個項目開發節奏和工期都比較緊張，雖然壓力很大，但是我們有信心做得好”，這位負責人說。

頻繁融資緩壓

事實上，對于地王，龍光地產似乎一直情有獨鐘。

2003年4月，龍光地產2.86億元投得深圳寶安中心區地王；2005年12月20日，龍光地產以5.06億元的價格獲得龍崗中心城地王。在這兩塊地王之上，龍光地產相繼開發了“天悅龍庭”及“君悅龍庭”兩大項目。

2009年下半年，龍光地產曾在一個多月內接連吞下三宗地王。其中，7月17日，龍光地產以7.03億元競得東莞新地王；8月21日，以9.15億元競得南寧地王；8月25日，又以4.01億元競得惠州地王。

今年1月28日，珠國土儲2014-43地塊被龍光地產以樓面價1.76萬元/平方米拍下，再次刷新珠海市單價地王紀錄。

據時代周報記者梳理，2014年，龍光地產拿地支出91.6億元。而從今年年初至今的9個月時間里，龍光地產在土地投資上的花費已高達156億元。

拿地頻繁且多為地王，龍光地產卻不得不接受利潤下滑局面。2015年中期業績報告顯示，截至6月底，龍光地產凈利潤約10.3億元，較去年同期下降19.83%。

近幾年一直堅稱財務狀況良好的龍光，其資金壓力迅速傳導至現金流。從2014年至今的公告可以看到，龍光地產融資頻頻。2014年5月，12月和今年8月，龍光地產先后發行3億美元海外債，2.5億美元優先債和50億元人民幣境內公司債券。截至今年6月，龍光地產凈負債率61.9%，平均借款成本9%，較去年同期上升0.6個百分點。

在此之前，龍光地產引入平安大華，也被業內認為是其為改善集團流動性緊張的狀況，不得已的做法。徐楓稱，通過其多次與龍光團隊接觸，相信在龍華這個新“巨無霸”地塊操作上，龍光團隊會比較謹慎。